최근 들어 부동산을 가족이나 지인과 공동명의로 구입한 후, 시간이 지나면서 단독명의로 바꾸려는 사람들이 늘고 있습니다. 실질적으로 관리나 거주를 혼자 하고 있다면 명의를 하나로 정리하고 싶은 건 자연스러운 흐름이죠.
하지만 부동산 명의를 바꾸는 문제는 단순히 “서류상 변경”이 아닙니다. 세법상으로는 ‘거래’로 간주되는 부분이 있기 때문에, 사전에 꼭 확인해야 할 세금 문제가 따릅니다.
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공동명의로 산 집, 단독명의로 바꾸면 세금?
지분을 넘기면 ‘양도’가 된다
공동명의로 되어 있는 주택을 단독명의로 바꾸기 위해 상대방의 지분을 돈을 주고 인수하면, 이는 단순한 명의변경이 아니라 지분을 사고파는 ‘양도’로 해석됩니다.
즉, 상대방은 본인 지분을 판 것이고, 이 과정에서 양도차익이 발생했다면 양도소득세 납부 대상이 됩니다.
2년 미만 보유 시 양도세율은?
문제는 이 집을 산 지 2년이 안 되었을 경우입니다. 세법상 보유기간이 짧을수록 세율이 올라가는데요, 현재 기준으로는 아래와 같은 세율이 적용됩니다.
- 보유기간 1년 미만: 양도차익의 70%
- 1년~2년 미만: 60%
공동명의자의 실제 양도차익이 1천만 원이라면, 세금만 600만 원 이상 나올 수 있는 구조입니다. 물론 양도차익이 없거나 손실인 경우 세금은 없을 수 있지만, 국세청은 거래가액과 시세를 기준으로 판단하므로 반드시 자의적으로 판단하지 말고 전문가 상담을 받아야 합니다.
지분 인수자는 취득세 납부 대상
지분을 넘겨받는 쪽도 세금과 무관하지 않습니다. 양도세는 없지만, 지분을 새로 사들이는 개념이기 때문에 취득세가 부과됩니다.
주택 취득세는 대개 1~3% 범위에서 발생하며, 일부 지방세와 농어촌특별세가 함께 부과될 수 있습니다. 소액이라고 생각하기 쉽지만, 지분 금액이 크다면 세금도 꽤 됩니다.
명의신탁이 될 수도 있다?
혹시 집을 살 때 전액을 본인이 부담했고, 상대방의 이름만 명의에 올렸던 경우라면 더 주의해야 합니다. 이는 부동산 실명법에 위반되는 ‘명의신탁’으로 판단될 수 있기 때문입니다.
명의신탁은 불법이며, 적발될 경우 과징금 및 세무조사를 받을 수 있습니다. 특히 향후 해당 부동산을 매각하거나 상속할 때 불이익이 발생할 수 있으므로 매우 조심해야 합니다.
실제 사례로 보면 더 명확해진다
A씨는 지인과 공동명의로 아파트를 매입한 지 1년 6개월 만에, 상대방 지분을 전액 매수해 단독명의로 전환했습니다. 이때 상대방은 지분가액 1억 원에서 2천만 원의 양도차익이 발생했고, 약 1,200만 원의 양도세를 납부했습니다. A씨는 지분 인수에 대해 300만 원가량의 취득세를 부담했죠.
단순한 명의 정리였지만, 실제로는 양쪽 모두 세금이 발생한 셈입니다. 이런 사례는 생각보다 흔하며, 준비 없이 진행하면 예상치 못한 세금 고지서를 받을 수 있습니다.
진행 전 꼭 확인할 것
- 보유기간 (2년 이상 여부)
- 실제 자금 부담자와 명의자 일치 여부
- 지분 양도차익 유무
- 단독명의 전환 후 실거주 조건 충족 여부
위 조건에 따라 세금이 달라지므로, 혼자 판단하기보다는 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다. 간단한 양도세 계산은 홈택스에서도 가능하며, 한국세무사회에서 세무사 상담도 받을 수 있습니다.
양도소득세 계산기 (국세청 홈택스)
세무사 찾기 (한국세무사회)
마무리하자면, 공동명의로 구입한 집을 단독명의로 바꾸는 과정에서 세금 문제는 피할 수 없습니다. 특히 보유기간이 짧고 양도차익이 있는 경우에는 상당한 세금이 발생할 수 있으니, 진행 전에 반드시 전문가의 조언을 받아보는 것이 좋습니다.
세금은 모르고 당하는 순간 가장 큰 부담이 되기 때문에, 명의 정리를 고려하고 있다면 지금 바로 세무 상담을 받아보세요.