“에어비앤비 숙소 등록이 막힌다고요?” 최근 호스트 커뮤니티에서는 ‘에어비앤비 영업신고증’이라는 단어가 급격히 오르내리고 있습니다. 2025년 10월부터 기존 숙소를 포함해 모든 에어비앤비 호스트가 영업신고증을 제출해야만 예약을 받을 수 있게 되었기 때문입니다. 그동안 신고 없이 운영하던 숙소들은 이제 제도권 안으로 들어와야 하는 상황이 되었죠.
10월부터 바뀐 제도, 무엇이 달라졌나?
에어비앤비는 2024년 10월 신규 숙소부터 영업신고증 제출을 의무화했으며, 이번에는 그 대상을 ‘기존 등록 숙소’까지 확대했습니다. 따라서 2025년 10월 16일까지 영업신고 정보를 제출하지 않은 숙소는 2026년 예약부터 차단됩니다. 단, 이미 확정된 예약은 취소되지 않지만, 새로운 예약은 불가능합니다.
다만 기한이 지나더라도 신고증을 제출하면 다시 예약 기능이 열리므로 기존 호스트라면 미리 준비하는 것이 중요합니다.
왜 갑자기 ‘에어비앤비 영업신고증’이 필요해졌을까?
그동안 국내 에어비앤비 숙소 약 7만 개 중 절반가량은 ‘불법 운영’ 상태였습니다. 행정안전부 등록 데이터 기준 합법적으로 등록된 숙소는 3만 8천 개에 불과했죠. 숙박업 신고가 불가능한 오피스텔, 고시원, 일부 다세대주택이 주요 위반 사례로 꼽힙니다.
이런 이유로 정부와 에어비앤비 측은 ‘영업신고증 없는 숙소’를 플랫폼에서 퇴출하기로 결정했습니다. 결국, 합법적인 숙박 공간만 남기려는 정화 작업인 셈입니다.
어떤 숙소는 아예 신고조차 불가능하다?
숙박업 신고는 건물 형태와 지역에 따라 다릅니다. 도시지역은 관광진흥법에 따른 ‘외국인관광 도시민박업’만 가능하며, 농어촌 지역은 농어촌정비법에 따른 ‘농어촌민박업’으로 신고해야 합니다.
| 지역 구분 | 신고 가능 형태 | 비고 |
|---|---|---|
| 도시지역 | 외국인관광 도시민박업 | 운영자 실거주, 외국어 안내 필수 |
| 농어촌지역 | 농어촌민박업 | 지자체 민박 신고필증 필요 |
| 오피스텔·고시원 | 불가 | 숙박업 신고 불가능 → 플랫폼 퇴출 대상 |
특히 도심 내 공동주택(아파트, 연립, 다세대 등)은 세대 수가 300세대 이상인 경우 주민동의서가 필요하며, 실거주 요건을 충족해야 합니다. 이 조건을 맞추지 못하면 에어비앤비 영업신고증을 발급받을 수 없습니다.
에어비앤비 사업자등록도 해야 할까?
숙박공유업은 ‘일반 및 생활 숙박시설 운영업’(업종코드 551007)에 해당합니다. 따라서 수익을 얻는다면 사업자등록이 필수입니다. 국세청 홈택스나 관할 세무서에서 등록 가능하며, 신규 사업자는 개시 전에도 미리 등록할 수 있습니다.
- 사업자등록 서류: 신청서, 임대차계약서, 신분증
- 과세유형: 간이과세자(매출 1억 400만 원 미만) / 일반과세자(이상)
- 현금영수증 발급 의무: 10만 원 이상 거래 시 자동 발급
간이과세자의 경우 공급대가 4,800만 원 미만이면 부가세 납부가 면제되며, 홈택스에서 신고 내역을 쉽게 관리할 수 있습니다.
신고 안 하면 불법이 될까? 실제 기준 정리
10월 16일 이후에도 ‘영업신고증’을 제출하지 않은 숙소는 에어비앤비에서 노출이 제한되며, 관련 법상 ‘무신고 숙박업’으로 간주될 수 있습니다. 이는 관광진흥법상 행정처분(영업정지 또는 벌금)의 대상이 될 수 있죠.
특히 오피스텔, 고시원, 비거주형 건물을 이용해 숙박용으로 임대하는 경우 명백한 불법입니다. 이제는 “모르니까 괜찮겠지”가 통하지 않는 시점입니다.
에어비앤비 수익, 세금은 어떻게 신고하나?
공유숙박 수입이 발생하면 종합소득세 대상이 됩니다. 간편장부 대상자라면 수입금액에서 단순경비율(84.6%)을 적용해 소득금액을 계산할 수 있습니다.
예를 들어 연 2,400만 원의 수익이 있다면, 2,400만 × (1 – 0.846) = 약 369만 원이 과세소득이 되며, 기본공제(150만 원)를 제외하면 실제 세금은 약 6만 원 수준입니다.
하지만 수익이 커질수록 일반과세 전환 및 부가세 납부 의무가 생기므로, 매출 규모에 따라 세무 전문가 상담을 받는 것이 안전합니다.
정리하자면
- 10월 16일까지 ‘에어비앤비 영업신고증’ 제출 필수
- 도시/농촌 지역별 신고 기준 상이
- 오피스텔·고시원 등은 신고 불가 → 퇴출 대상
- 사업자등록(551007 업종) 및 세금신고 병행 필요.
이제 ‘에어비앤비’는 단순 부업이 아니라 명확한 숙박사업으로 분류됩니다. 제도 변화에 맞춰 정식으로 등록을 마쳐야 내 숙소도 계속 운영할 수 있겠죠. 앞으로는 ‘신고 완료’가 곧 ‘신뢰의 증명서’가 되는 시대입니다.