전·월세 계약이 끝나기 전에 임대인과 임차인 간에
“만료 시점에 시세를 보고 협의하자”는 말만 오갔다면,
그 계약은 자동으로 갱신되는 걸까요? 아니면 종료로 봐야 할까요?
특히 임대인이 만료 2개월 전에 “계약을 종료하고 시세를 보고 협의하자”고 말했지만,
임차인이 구체적인 금액 제시나 거절의사를 하지 않았다면,
이런 경우는 묵시적 갱신이 될 수 있을지 여부가 중요한 쟁점이 됩니다.
이번 글에서는 실제 사례를 토대로
묵시적 갱신 요건과 그 예외,
그리고 임대인·임차인의 입장에서 어떻게 대응해야 하는지를 정리해보겠습니다.
전세 계약, 만료 전 시세 협의.. 자동 갱신일까?
✅ 묵시적 갱신이란?
주택임대차보호법 제6조 제1항에 따르면,
계약이 종료되는 시점에서 양측 모두 아무런 해지 의사표시 없이 조용히 지나가면,
기존 계약과 동일한 조건으로 자동 갱신된 것으로 봅니다. 이를 ‘묵시적 갱신’이라 합니다.
📌 묵시적 갱신의 3대 조건
- 계약 만료 시점이 도래했음
- 임대인 또는 임차인 중 어느 누구도 ‘서면 또는 구두로 계약 종료 의사 표시’를 하지 않았음
- 임차인이 여전히 부동산을 점유하고 있고, 임대인이 이를 용인했음
이 중에서 가장 중요한 건
✔ 계약 종료 1~6개월 전 사이에 해지 의사 표시가 있었는가입니다.
❓ “시세 보고 협의하자”는 해지 의사표시인가?
질문에서처럼 임대인이 계약 만료 2개월 전에
“계약 만료가 도래했으니 시세를 보고 협의해보자”고 말했다면,
이는 명확히 보면 **‘계약 종료 통보’**의 성격이 있습니다.
왜냐하면 임대인이
▶ 계약이 만료된다는 사실을 인식하고
▶ 새로운 조건을 협의하자고 했다는 점에서
기존 계약의 ‘자동 갱신’ 의도를 부정한 셈이 되기 때문입니다.
즉, 해지 통보로 볼 수 있는 여지가 충분히 있습니다.
💬 그런데 임차인이 응답하지 않으면 묵시적 갱신일까?
이게 핵심 쟁점입니다.
임차인이 ‘2개월 전까지’ 구체적인 재계약 금액을 제시하지 않고
그냥 살고 있었다면, 임대인은 **“기한 내 협의가 되지 않았으니 기존 계약 종료”**라고 주장할 수 있을까요?
법적으로는 임대인의 종료 의사표시가 있었다면, 임차인의 침묵은 곧 자동 갱신이 아닙니다.
특히 그 의사표시가 기간 내에 명확히 있었다면 말이죠.
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⚖ 판례나 실무상 판단 기준
법원은 다음과 같은 기준으로 판단합니다.
- 임대인이 만료 전 계약 종료 의사표시를 했는가?
- 그 의사표시는 묵시적 갱신을 배제할 만큼 분명한가?
- 양측이 이후 협의에 나섰는가, 또는 소극적으로 반응했는가?
- 실제로 보증금 증액이나 조건 협의가 오갔는가?
단순히 ‘시세 보고 협의하자’는 문장은
▶ 해지의사로 해석될 수 있으며,
▶ 그 이후 협의가 이루어지지 않은 책임은 임차인에게도 있다는 논리가 가능합니다.
💡 임대인·임차인 각각의 실무 팁
📌 임대인이라면?
- 계약 종료 의사를 문자로 남기거나 내용증명으로 발송하세요.
- “계약 갱신 의사가 없습니다. 시세 협의가 되지 않으면 계약은 만료일로 종료됩니다.”
라는 문구를 2개월 이전에 명확하게 통지하는 게 중요합니다.
📌 임차인이라면?
- 협의 요청이 오면 반드시 정해진 기한 내에 입장을 밝히세요.
- 묵묵히 거주만 하면, 임대인이 나중에 묵시적 갱신 부정으로 대응할 수 있습니다.
- 협의 기록(카톡, 문자 등)은 캡처해두는 것이 좋습니다.
✍️ 요약
- ‘시세를 보고 협의하자’는 말은 통상 계약 종료 의사표시로 간주될 수 있음
- 임차인이 기한 내 입장을 밝히지 않은 것은 ‘묵시적 갱신’ 근거로 보기 어렵다는 판례도 있음
- 묵시적 갱신 방지를 원한다면 구체적이고 문서화된 통지가 가장 중요
- 협의가 결렬되면 자동 연장이 아니라, 계약 종료 후 퇴거 요청도 가능
📝 마무리 한 줄 조언
묵시적 갱신은 말 그대로 **”아무 말 없을 때”**만 발생합니다.
“시세를 보고 협의하자”는 말이 오갔다면, 이미 묵시적 갱신은 깬 것일 수도 있습니다.
이런 민감한 상황에선 서면 통보와 기록 남기기가 가장 강력한 방패가 됩니다.