최근 발표된 2025년 주택담보대출 규제 강화로, 분양권 보유자들의 고민이 깊어졌습니다. “이제 내 분양권, 실입주 안 하면 대출도 못 받는 거야?” 지금 분양권을 가진 분들이 꼭 알아야 할 내용을 정리해드립니다.
2025 주택담보대출 규제
분양권도 주택으로 본다?
정부는 앞으로 분양권도 주택으로 간주하겠다고 밝혔습니다. 즉, 분양권을 이미 갖고 있다면 ‘무주택자’가 아닐 수 있다는 것이죠. 그 말은, 추가 주택 구매 시 다주택자로 분류돼 대출 제한을 받을 수 있다는 뜻입니다.
Q. 실거주 안 하면 대출 안 되나요?
맞습니다. 2025년 하반기부터는 수도권 분양권으로 대출을 받으려면 6개월 안에 입주해야 합니다. 이를 어기면 대출이 회수되거나, 불이익을 받을 수 있어요.
예를 들어,
- 서울에 분양권 당첨 → 입주 시 전세를 놓고 지방 거주 중이라면 주담대 불가
- 경기 지역 신축 아파트 → 대출 받으려면 입주 후 전입까지 완료해야 함
Q. 분양권 전매 후 실입주가 어려울 땐?
2025년 시행 전이라면 기존 규정이 적용되기 때문에 올해 안에 입주지정일이거나 대출 실행 예정이라면 서두르는 것이 유리합니다.
반면, 2025년 하반기 이후 입주 예정자라면 사전에 실거주 계획을 세우고 대출 전략을 짜야 합니다. 단순한 명의 보유로는 대출이 어려워질 수 있어요.
Q. 전세 끼고 입주하면 안 되나요?
전세를 끼고 매수(갭투자 방식)는 사실상 금지됩니다. 실제로 사는 게 아니면 대출 자체가 막힐 수 있고, 설령 대출이 실행돼도 전입요건을 충족하지 못하면 대출금 회수 대상이 됩니다.
분양권 가진 분이 꼭 체크해야 할 3가지
- 입주 시기 – 2025년 하반기 이후 입주라면 실거주 여부 반드시 검토
- 기존 주택 보유 여부 – 지방에 한 채 있어도 다주택자로 분류될 수 있음
- 대출 실행 시점 – 2025년 전이면 구 규정 적용 가능하니 실행 시기 중요
분양권 소유자 대출 전략 요약
- 2025년 전 대출 실행 → 현행 규정 적용, 상대적으로 유리
- 2025년 후 실행 → 실거주 요건 필수, 미이행 시 페널티
- 전세 놓을 계획이면 → 대출 자체가 막힐 수 있으니 사전 상담 필수
공식 발표자료에서 더 알아보기
결론
분양권도 이제는 대출 규제 대상입니다. 2025년부터는 실거주하지 않으면 대출이 어려워지므로, 입주 시기와 전입계획을 미리 점검하는 것이 가장 중요합니다.