주담대 규제가 또 강화됐습니다. 2025년부터 수도권 중심으로 대출 조건이 크게 바뀌면서, DSR(총부채원리금상환비율)이 40%에 가까운 실수요자들은 “이제 나는 집 못 사는 건가?”라는 고민에 빠졌습니다.
Q. DSR 39%인데 수도권 아파트 살 수 있나요?
가능하긴 하지만 조건이 더 까다로워졌습니다. 특히 이번 규제는 “누구냐보다 어떻게 사느냐”에 초점을 맞췄습니다. 즉, 갭투자·세입자 있는 상태로 매수 → 대출 불가 실거주 + 전입계획 있음 → DSR 범위 내에서 대출 가능 이렇게 갈립니다.
이번 주담대 규제 핵심 요약 (DSR 관점)
- 1. 수도권 대출한도 6억 원 이하 제한 – 6억 초과분은 대출 자체가 불가
- 2. 실거주 전입 요건 – 대출 실행 후 6개월 내 실거주 안 하면 회수 가능성 있음
- 3. 갭투자 금지 – 세입자 있는 상태로 매수 시 대출 자체가 안 나올 수 있음
- 4. 대환도 새 규제 적용 – 기존 대출 갈아타기만 해도 새로운 규제 적용됨
DSR 높아서 불안한 사람, 특히 주의할 점
1. 추가 대출, 신용대출 금지
기존에 신용대출이 조금이라도 있으면, 주담대 실행 시 DSR이 40% 넘는 순간 대출 불가입니다.
이럴 경우 신용대출 상환부터 고려해야 합니다.
2. 부채 항목 전체 확인
자동차 할부, 학자금 대출, 전세자금대출도 DSR에 포함됩니다.
실제로 DSR 계산 시 0.1~0.3% 차이로 승인 여부가 갈리는 경우가 많기 때문이죠.
3. 분양권·기존 주담대 보유 주의
이미 다른 지역에 주택을 보유 중이면 1주택자 이상으로 간주되어 수도권 주담대 제한됩니다.
분양권도 주택으로 포함되니, 본인 명의의 부동산 보유 여부부터 체크하세요.
이런 경우, 서둘러야 합니다
- 입주가 2025년 하반기 이후로 예정된 경우
- 현재 DSR이 39% 이상으로 대출이 ‘간당간당’한 상태
- 분양권 대출을 아직 실행하지 않은 상태
- 기존 대출 대환이나 증액을 고민 중인 경우
이 경우 규제가 시행되기 전, 2025년 상반기까지 대출 실행을 마치는 것이 가장 좋습니다. 시행 이후에는 지금 받는 조건보다 확실히 더 까다로워질 수밖에 없습니다.
실수요자는 피할 수 있다?
그렇다고 실수요자에게 기회가 아예 없는 건 아닙니다. 실거주 전입 요건을 맞추고, DSR 40% 이내로 부채를 정리해 놓는다면 이번 규제에서 제외되는 대상이 될 수 있습니다.
예를 들어 아래와 같은 경우는 대출 가능성이 있습니다:
- 신용대출 전액 상환 + 부채 없는 1주택자
- 주택을 처음 매수하는 무주택 실거주자
- 2025년 전에 대출 실행을 완료한 사람
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DSR 아슬아슬하면 지금 실행
주담대 규제는 더 세지고, 대출 기준은 더 빡빡해졌습니다. DSR이 이미 38~39%라면, 2025년 하반기에는 대출 문턱조차 넘기 어려울 수 있습니다. 대출 실행 시점이 관건이며, ‘실거주 전입’이 관건입니다. 지금이라도 자신의 부채 상황을 정리하고, 실행 시점을 조율하는 것이 가장 현실적인 전략입니다.