그동안 집을 여러 채 가진 다주택자분들에게 가장 큰 스트레스는 아마 ‘실거주 의무’였을 겁니다. 집을 팔고 싶어도 “주인이 직접 들어가서 2년은 살아야 한다”는 법 때문에, 세입자가 있는 집은 팔고 싶어도 팔 수가 없는 감옥 같은 상황이었죠.
하지만 2026년 새롭게 확정된 정책이 이 꽉 막힌 담벼락에 문을 하나 내주기로 했습니다.
다주택자 실거주 의무 2년 유예
🏠 실거주 의무, 최대 2년까지 ‘잠시 멈춤’ 해드립니다
정부는 이제 “세입자가 살고 있다면, 그 계약이 끝날 때까지는 주인이 직접 안 들어가 살아도 된다”고 인정해 주기로 했습니다. 그동안 세입자를 억지로 내보낼 수도 없고, 그렇다고 실거주 의무를 어길 수도 없어서 발만 동동 구르던 다주택자분들에게는 그야말로 ‘가뭄의 단비’ 같은 소식입니다.
왜 그동안은 팔고 싶어도 못 팔았을까요?
그동안 다주택자분들이 세입자 있는 집을 팔려고 하면, 마치 ‘가시방석’에 앉은 기분이었을 겁니다. 단순히 세금이 무서워서가 아니라, 법적으로 거래 자체가 불가능한 상황이 많았기 때문입니다.
실거주 의무라는 ‘족쇄’ 때문입니다
분양가 상한제 주택 같은 경우, 집을 산 사람은 반드시 일정 기간(보통 2~5년) 직접 들어가 살아야 한다는 ‘실거주 의무’가 있었습니다. 만약 이 의무를 지키지 않고 집을 팔면, 법을 어긴 것이 되어 과태료를 물거나 심지어 집을 LH(한국토지주택공사)에 강제로 팔아야 하는 경우도 있었습니다.
2+2 전세 제도(계약갱신청구권)와의 충돌
여기에 우리가 잘 아는 ‘전세 2+2’ 제도가 상황을 더 꼬이게 만들었습니다.
- 상황: 집주인(다주택자)이 집을 팔려고 매수자를 구했습니다.
- 문제: 집을 사려는 사람은 실거주 의무를 채우기 위해 당장 입주하고 싶은데, 기존 세입자가 “나 2년 더 살래요!”라며 계약갱신청구권을 써버립니다.
- 결과: 매수자는 당장 들어올 수 없으니 실거주 의무를 어기게 되고, 결국 “법 어기기 싫으니 이 집 안 살래요”라며 거래가 깨지는 일이 반복됐던 것입니다.
이제는 이렇게 바뀝니다
정부가 이번에 발표한 ‘2026 부동산 정책’의 핵심은 이 꼬인 실타래를 풀어주는 것입니다.
- 구체적인 예시: 세입자가 2026년 2월 12일에 전세 계약을 맺고 “2+2를 해서 2030년까지 살겠다”고 하더라도 걱정하지 마세요.
- 정부의 해법: “세입자가 살고 있어서 당장 못 들어가는 건 어쩔 수 없지. 세입자 계약이 끝나는 날(예: 2028년 2월 12일)까지만 들어가면 실거주 의무를 지킨 걸로 봐줄게!”라고 약속한 것입니다.
즉, 세입자의 권리(2+2)와 주인의 권리(매도)가 부딪혀서 거래가 멈췄던 것을, ‘실거주 시작 시점을 뒤로 미뤄줌(유예)’으로써 해결해 준 것입니다. 이제 매수자는 “나중에 세입자 나가면 그때 들어가면 되니 안심하고 사자”라고 마음을 먹을 수 있게 된 것이죠.
⚠️ ‘무주택자’에게 팔 때만 가능해요!
딱 하나 기억해야 할 중요한 조건이 있습니다. 내 집을 사 가는 사람이 ‘집이 한 채도 없는 사람(무주택자)’이어야만 이 혜택을 받을 수 있습니다.
1. 갈아타기(일시적 2주택)는 안 됩니다
- 현재 집을 한 채 가지고 있으면서, 더 좋은 집으로 옮기기 위해 다주택자의 전세 낀 집을 사는 경우는 이 혜택을 볼 수 없습니다.
- 즉, 기존 주택을 유지한 채 ‘갈아타기’를 하려는 1주택자는 실거주 의무 유예 대상에서 제외됩니다.
2. 오직 무주택자만 가능합니다
- 이번 정책의 목적은 다주택자들이 가진 매물을 ‘집이 한 채도 없는 실수요자’에게 넘기도록 유도하는 것입니다.
- 따라서 내가 파는 집을 사 가는 매수자가 반드시 ‘무주택자’여야만 실거주 의무가 최대 2년까지 미뤄집니다.
3. 왜 일시적 2주택자는 안 해주나요?
- 정부는 이번 조치가 또 다른 투기로 이어지는 것을 경계하고 있습니다.
- 1주택자가 전세 낀 집을 또 사는 것을 허용해 주면, 결국 ‘갭투자’를 도와주는 꼴이 될 수 있다고 판단했기 때문입니다.
⏳ 5월 9일, 운명의 날이 다가오고 있습니다
이번 정책은 다주택자들에게 “마지막으로 탈출할 길을 열어줄 테니 서두르세요”라고 말하는 것과 같습니다. 5월 9일까지 계약을 마쳐야만 세금 폭탄(양도세 중과)을 피할 수 있기 때문입니다.
이번 실거주 유예는 정부가 다주택자들에게 “세금 폭탄 피해서 빨리 팔고 나가라”며, 그동안 거래를 막고 있던 세입자 퇴거 문제’라는 큰 돌덩이를 하나 치워준 것이라고 이해하시면 됩니다.
