2026 비거주 1주택 규제 서울 지방 대응법

2026 비거주 1주택 규제에 대해서 서울이랑 지방이 어떤 차이가 있는지 설명드리겠습니다. 4월 6일 발표된 정책의 핵심은 “서울은 옥죄고, 지방은 숨통을 틔워주겠다”는 투트랙 전략입니다. 내가 가진 집이 어디에 있느냐에 따라 전략을 완전히 다르게 짜야 합니다.

2026 비거주 1주택 규제

서울은 현재 정부가 가장 집중적으로 관리하는 ‘타깃’입니다.

거주 의무 강화: 서울 내 1주택자라도 본인이 직접 살지 않으면 사실상 다주택자급 규제를 받습니다. “서울 집은 서울 시민이”라는 원칙 아래, 갭투자를 원천 차단하겠다는 의지입니다.
징벌적 과세: 서울 비거주 1주택자는 양도세 비과세 혜택을 받기 매우 까다로워집니다. 보유세 또한 실거주자보다 높게 책정될 가능성이 커서, “살지 않을 거면 팔아라”라는 압박이 거셉니다.
대출 절벽: 서울 주택을 담보로 한 대출이나, 서울 비거주자의 전세대출은 한도가 대폭 줄어듭니다. 특히 농협 등 주요 은행의 대출 조이기가 서울에서 가장 먼저 체감될 것입니다.

가장 큰 변화는 장기보유특별공제(장특공제)의 축소입니다.

현재: 10년 보유+거주 시 최대 80% 공제 (보유 40% + 거주 40%)
개편안: ‘보유’에 대한 공제를 아예 없애고 ‘거주’ 기간만 인정하는 방안이 유력합니다.
- 예시: 10년 보유했지만 2년만 거주한 경우, 기존에는 48% 공제를 받았지만 개편 후에는 16%로 뚝 떨어집니다.
- 세금 차이: 양도차익이 30억 원일 때, 세금이 기존 약 4.6억 원에서 8억 원 수준으로 거의 2배 가까이 뛸 수 있습니다.

이재명 정부는 현재 한국의 보유세 실효세율(0.15%)이 OECD 평균(0.33%)보다 낮다고 보고 있습니다.

실행 방법: 법 개정 없이도 ‘공정시장가액비율’을 조정해 세금을 올립니다. 과거 60%까지 낮아졌던 비율을 현재 80%~90% 수준까지 상향했습니다. (정부 목표는 최종 100%입니다.) 과세 표준이 높아져 고가 주택 비거주 1주택자의 종부세 부담이 30% 이상 즉시 상승할 수 있습니다.
타깃: 공시가격 12억 원 이상의 고가 주택을 비거주 상태로 보유한 1주택자가 주 대상입니다.

실거주하지 않는 1주택자가 본인 집은 전세 주고, 본인도 다른 곳에 전세로 살 때 받는 ‘전세대출’을 강력하게 규제합니다.

DSR(총부채원리금상환비율) 관리: 가계대출 증가율을 1.5% 이내로 관리하라는 정부 지침에 따라, 비거주 1주택자의 신규 대출은 사실상 ‘0’에 수렴할 정도로 어려워질 수 있습니다. 특히 4월 12일경부터 농협 등 일부 은행에서 한도 제한이 시작된다는 소문이 이 때문입니다.

반면 지방은 서울과는 전혀 다른 분위기입니다. 인구 소멸과 미분양 문제를 해결하기 위해 ‘지방 살리기’에 방점이 찍혀 있습니다.

실거주 의무 완화: 지방(특히 인구 감소 지역)의 1주택은 실거주를 하지 않더라도 1주택자 혜택을 유지해 줍니다. “지방에 집 한 채 더 사도 괜찮다”는 신호를 주는 셈이죠.
세제 인센티브: 지방 주택 보유 시 종부세나 양도세 산정에서 주택 수 제외 같은 파격적인 혜택이 검토되고 있습니다. 이는 적극적인 증세보다는 ‘지방 부동산 경기 부양’이 우선순위이기 때문입니다.
대출 여력: 서울만큼 대출 규제가 빡빡하지 않습니다. 지방 주택을 구매할 때는 상대적으로 대출 한도가 넉넉하게 유지되어 실수요자나 투자자 유입을 유도합니다.