“입주한 지 얼마 안 됐는데 화장실에서 물이 샌다고 합니다.” 이런 상황, 생각보다 많습니다. 배관 문제나 방수 불량으로 공사를 해야 하는 경우, 세입자는 씻지도 못하고 집주인은 공사를 진행해야 하는 난감한 상황이 생기죠. 그렇다면 이런 경우 세입자는 어떤 보상과 권리를 요구할 수 있을까요?
공사로 인한 불편, 세입자가 알아야 할 기본 권리
✔ 임대차계약 중 ‘주거 사용권’이 핵심 권리입니다
주택임대차보호법 제6조에 따르면 임차인은 계약기간 동안 **‘주거의 평온한 사용’**을 보장받을 권리가 있습니다. 즉, 집주인이 공사로 인해 세입자의 생활에 심각한 지장을 주는 경우, 세입자는 임대료 감액이나 대체 숙소 제공, 계약 해지까지 요구할 수 있습니다.
✔ 집주인이 공사를 미룬다면?
배관 누수처럼 구조상 결함이 있는 부분은 ‘임대인의 수선의무’에 해당합니다. 민법 제623조는 “임대인은 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있다”고 규정합니다. 즉, 세입자가 직접 고칠 이유가 없으며, 공사비를 부담할 의무도 없습니다. 다만, 집주인이 수리를 미루거나 방치할 경우에는 임차인이 스스로 수리 후 비용 청구를 할 수도 있습니다(민법 제626조).
공사 기간 동안 거주가 불가능한 경우는?
✔ 대체 숙소 또는 임대료 감액 협의 가능
화장실 바닥을 뜯거나 방수공사를 진행하면 며칠간은 욕실 사용이 어렵습니다. 이 경우 세입자는 공사 기간 동안 집을 정상적으로 사용할 수 없기 때문에 거주 불능 상태로 간주됩니다.
- 1~3일 단기 공사: 임대료 일부 감액 또는 숙박비 지원 요청
- 4일 이상 장기 공사: 임시 숙소 제공 요청 또는 월세 일할 계산 감면
예를 들어 월세가 80만 원이고, 공사로 5일간 거주가 어려웠다면, 80만 원 ÷ 30일 × 5일 = 약 13만 원을 임대료에서 공제 요청할 수 있습니다.
✔ 실제 협의 예시
“공사 기간 동안 본가로 이동할 예정입니다. 그 기간 동안의 월세 일할 감액 또는 숙박비 지원을 부탁드립니다.” 이렇게 공손하지만 구체적으로 요청하는 것이 중요합니다. 문자나 카카오톡 등 기록이 남는 방식으로 협의하는 게 가장 좋습니다.
냉장고·에어컨 고장 시 수리 책임은 누구에게 있을까?
✔ 집주인이 제공한 가전제품이라면 ‘임대인의 수리 의무’
계약서에 냉장고나 에어컨이 포함되어 있었다면, 이는 임대인이 제공한 ‘시설’로 간주됩니다. 따라서 정상적인 사용 중 고장이 났다면 세입자가 아닌 임대인 부담으로 수리 또는 교체해야 합니다. 단, 세입자의 과실(예: 냉장고 문을 장시간 열어둠 등)이 명백할 경우는 제외됩니다.
보상 협의, 이렇게 정리하세요
✔ 협의 시 말보다 ‘증거’가 중요합니다
1. 공사 필요성에 대한 점검 결과 (사진·문자)
2. 공사 일정 및 기간에 대한 안내 (공문 또는 문자)
3. 거주 불가능한 기간 산정 근거 (일수 기준)
4. 월세 감면 또는 숙박비 요청 내역 (명확히 금액 표시)
이 4가지를 문서로 남겨두면, 분쟁 시 주택임대차분쟁조정위원회나 법원에서도 유리한 근거로 작용합니다.
만약 집주인과 협의가 어렵다면?
✔ 주택임대차분쟁조정위원회에 신청할 수 있습니다
법원까지 가지 않아도 ‘주택임대차분쟁조정위원회’에서 무료로 중재를 받을 수 있습니다. 국토교통부 산하에 있으며, 전국 시·도별로 운영 중입니다.
여기서는 월세 감액, 수리비 부담, 계약해지 등 대부분의 임대차 분쟁을 중립적으로 조정해줍니다.
결론｜합리적인 협의가 가장 빠른 해결책
세입자는 공사로 인한 불편을 참을 의무가 없습니다. 거주가 불가능할 정도라면 숙소 제공, 월세 감액, 일정한 보상을 요청하는 것이 정당한 권리입니다. 반대로 집주인도 수리 의무를 다한 만큼, 서로 합리적인 선에서 조율하는 것이 최선의 방법입니다.
💡 TIP: 협의 전, ‘공사 기간’과 ‘불편 정도’를 수치로 명확히 정리해 두면 분쟁 없이 빠르게 해결됩니다.