전세사기 안 당하는 법 5가지를 알려 드리겠습니다. 부동산 용어는 어려워서 조금만 읽어도 머리가 복잡해질 겁니다. 그래서 ‘아유, 모르겠다. 공인중개사가 알아서 잘 해주겠지’ 생각하고 보증금 몇 억 주고 덜컥 계약하는데요. 요즘은 공인중개사도 한 편이라고 하니까 절대 믿으시면 안 됩니다. 부린이도 쉽게 이해할 수 있게 설명 드릴 테니 끝까지 읽어보세요.
전세사기 안 당하는 법
전세사기 안 당하는 방법 중, 계약 전에 조심해야 할 5가지를 알려 드리겠습니다.
1. 신축빌라 들어가지 않기
솔직히 20년 30년 된 아파트 들어가느니, 세련된 빌라에서 살고 싶으신 분들이 더 많을 거예요. 요즘에는 인테리어나 구조가 거의 아파트급으로 잘 나오니까요.
특히 신혼부부나 사회초년생들이 이런 마음이 더 큽니다. 구축에서 사느니 일단은 전세로 시작하고, 목돈 모아서 나중에 청약 넣자는 생각이죠.
신축빌라 들어가면 안 되는 이유는 딱 하나입니다. 시세 형성이 안 되어 있기 때문입니다. 시세 형성이 왜 안 될까요? 거래가 적기 때문입니다.
시세라는 건 어느정도 돈이 오가야 만들어지는데요. 빌라는 아파트에 비해서 세대 수가 적습니다. 애초에 거래 자체가 많을 수가 없는 거죠.
그러니까 집주인이 부르는 게 값이고요. 빌라왕 같이 한 사람이 집 여러 채를 갖고 있다면 시세 조작을 하기 쉽습니다.
사기 유형은 이렇습니다. 빌라왕이 한 공인중개사한테 집 20채를 맡깁니다. 세입자한테 보증금을 최소 2억 받으라고 하죠. 거래 가격이 높을수록 공인중개사 수수료가 많아집니다. 그래서 공인중개사도 최대한 비싼 집을 팔려고 합니다.
세입자한테는 여기 주변 빌라는 다 이 가격이다. 집주인이 큰 손이라서 집이 몇 백채가 된다. 절대 돈 떼일 일 없다고 안심시킵니다.
부동산 잘 모르는 사람 입장에서는 집주인이 수백 채를 갖고 있다니까 엄청난 부자를 상상합니다. 그래서 더 안전하다는 느낌을 갖게 됩니다.
만약 내가 고른 신축빌라가 입지나 여건이 좋다면 실제로 가격이 오릅니다. 그럴 땐 대부분 부동산도 호황기입니다. 여기저기 집값 올라간다고 난리죠. 그럼 문제가 없습니다. 이사 나갈 때 전세금을 잘 돌려받을 수 있으니까요.
하지만 지금처럼 부동산 불황일 때는 순식간에 깡통전세가 됩니다. 전세가보다 매매가가 낮아지는 겁니다. 전세가 2억 2천인데, 매매가 1억 8천이에요.
계약이 다 되어서 나가려고 합니다. 집주인이 보증금을 돌려줘야겠죠. 근데 현금이 없습니다. 왜냐, 전세금 받은 걸로 다른 집 또 투자했거든요. 그래서 세입자는 돈을 못 받게 됩니다.
집주인 입장에서는 다른 집이 팔려야 현금이 들어올 텐데, 부동산 불황이라 다른 집이 안 팔립니다. 부동산 투자하는 사람들은 이걸 ‘갭투자 하다가 물렸다’고 표현합니다.
그럼 신축빌라 말고 항상 구축 아파트만 찾아다녀야할까요? 아닙니다. 구축아파트 전문으로 하는 꾼도 많습니다. 답은 바로 집이 많은 사람과는 계약하지 않는 겁니다.
아이러니하게 느껴지실 텐데요. 부동산 공부하는 카페나 유튜브 조금만 구경하시면 아실 겁니다. 부동산 투자자들이 가장 자랑스럽게 여기는 게 바로 ‘무피투자’라는 것을요.
‘내 돈 한 푼 안 들이고’ 매매했다고 인증글 올리는 사람들이 넘쳐납니다. 댓글로 부럽다고 대단하다고 칭송합니다. 그사람들이 1채, 5채, 10채로 시작해서 100채씩 갖게 되는 겁니다.
여러분들의 소중한 돈을 은행에 맡겨놓고 소소하게 이자나 받는 집주인은 없습니다.
공인중개사 중에서 신축빌라만 권하는 사람도 있는데요. 사기꾼과 한통속인 경우가 많으니 거르세요.
2. 공인중개사 5곳 이상 들르기
보통 마을에 공인중개사 2~3곳은 있을 겁니다. 사회초년생들은 처음 들어간 공인중개사에서 계약하는 경우가 많습니다.
여러 곳 돌아다니는 게 은근 피곤하기도 하고요. 공인중개사가 직접 차 태워주면서 여기 저기 구경시켜주는데 미안해서라도 계약해야 할 것 같거든요.
번거롭더라도 공인중개사는 최소한 5곳 이상 들르는 게 좋습니다. 그러면 사기치는 공인중개사를 거를 확률이 높아지고요. 전반적인 시세도 확인할 수 있습니다.
공인중개사 사무실 들어가면서 ‘다른 공인중개사도 들렀다 왔다.’ ‘인터넷에서 어디 어디를 보고 왔다.’고 말하세요. 그 사람한테 내가 완전 초짜는 아니라는 걸 어필해야 호구 안 잡힙니다.
같은 집인데도 공인중개사마다 가격을 다르게 부르기도 합니다. 그럴 때는 ‘다른 데 가니까 1억 5천이라던데 여기는 왜 1억 8천이에요?’ 이런 식으로 대놓고 물어보는 게 좋습니다.
공인중개사가 추천하는 집만 구경하지 마시고요. ‘옆에서는 101동 102호 물건 있다던데, 여기는 없나요?’ ‘집주인이 얼마까지 깎아주신대요?’ 이렇게 구체적이고 당당하게 물어보는 걸 추천드립니다.
공인중개사는 전국 어떤 부동산도 다 거래할 수 있습니다. 수수료도 법으로 정해져 있어요. 먼 곳에 있는 부동산에서 계약한다고 해서 수수료 더 주지 않습니다.
많이 들를수록 현장 정보를 많이 얻게 되고요. 그러면 객관적인 눈이 생겨서 사기를 피할 수 있습니다.
3. 실거래가 확인하기
실거래가는 실제 거래가격을 말합니다. 날짜와 가격이 나오고요. 아파트라면 몇 동 몇 호까지도 나옵니다. 여러 곳에서 할 수 있습니다. 실거래가 확인 사이트 중 편한 곳 하나를 골라 검색해 보시면 됩니다.
- 국토교통부 실거래가 공개 시스템
- kb부동산
- 호갱노노
- 아실
- 다방
실거래가 정보 없을 때는 복덕방 주인이 장난질 많이 쳤습니다. 이제는 실거래가로 장난은 못 치죠. 대신 친인척 거래, 다운계약서, 업계약서 썼는지까지는 안 나옵니다.
실거래가는 최소 3년~최대 10년 정도는 확인하고 가시는 게 좋습니다.
4. 집주인 세금 체납 열람하기
집주인이 세금을 미납했다면 나중에 경매에 넘어갔을 때 보증금을 다 못 받습니다. 세금 체납은 등기부등본에도 안 나와서 따로 확인하셔야 하는데요. 집주인이 미납한 세금은 홈택스에서 열람할 수 있습니다.
문제는 계약서 쓰기 전에는 집주인이 동의해야 홈택스에서 열람할 수 있다는 겁니다. 임대차계약서를 써야 동의 없이도 확인할 수 있습니다.
떳떳한 집주인이라면 체납 세금 열람에 동의해줄 것이고요. 말로만 당당하다면 일단 거르시는 게 좋습니다. 만약 그 집이 정말 마음에 든다면 계약서 특약에 이렇게 쓰면 됩니다.
임대인은 국세, 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하고, 임차인이 미납 세금을 확인하는 것에 적극 협조한다. 세금 체납 사실이 확인될 경우 잔금일 전까지 체납액을 상환하여야 하며, 이를 어길 시에는 계약은 무효가 된다. 지급한 계약금은 즉시 반환한다.
5. 국토교통부 안심전세앱 깔기
안심전세앱을 설치하시면 집주인 정보를 간편하게 조회해볼 수 있습니다.
집주인 정보
- 전세보증 사고 이력이 있는지
- HUG나 HF 보증 가입 금지되어 있는지
- 체납사실이 있는지
- 등록임대주택이 몇 채인지
기타 필요 정보
- 공인중개사 영업 정보가 진짜인지
- 계약 전, 계약 중, 계약 후 체크리스트
- 등기부등본, 건축물대장 열람
전세사기 안 당하는 법을 알려 드렸습니다. 안전한 부동산 거래 하시길 바랍니다.
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