상속받은 토지, 매도하려면 어떻게 하는지 순서를 알려드리겠습니다. 부모님이나 조부모님으로부터 상속받은 땅을 매도하려고 할 때, 상속등기, 공동소유 문제, 필지 분할 여부 등 여러 가지 법적 절차를 고려해야 해요.
예를 들어, 할아버지께서 돌아가신 후 할머니께서 상속받으셨고, 이후 할머니께서 돌아가시면서 3남매에게 자동상속이 된 상태라고 가정해볼게요.
과거의 토지라서 모르는 사람들이 공동등기자로 되어 있는 경우도 있는데, 이런 경우 어떻게 매도할 수 있는지, 필지 분할이 필요한지, 경계측량 비용은 얼마나 드는지 등에 대해 하나씩 알아볼게요.
상속받은 토지 매도하는 법
📌 진행 절차
✔ 상속등기 먼저 진행
현재 할머니 명의로 남아 있는 토지는 3남매에게 공동 상속된 상태이므로, 먼저 상속등기를 해야 해요.
✔ 상속재산분할협의서 작성 후 단독 명의 등기
3남매가 협의해서 어머니 단독 명의로 등기하도록 상속재산분할협의서를 작성하면, 공동명의가 아닌 단독명의로 상속등기를 할 수 있어요.
✔ 어머니 단독 명의가 된 후, 매매 진행 가능
이후 어머니께서 직접 사장님께 땅을 매도하시거나, 어머니께서 아들에게 증여한 후 아들이 매도하는 방식도 가능해요.
💡 주의할 점
✔ 공동명의 상태에서는 상속인 전원의 동의 없이 매도 불가
✔ 상속재산분할협의서를 작성하지 않고 그냥 등기를 하면 3남매 공동명의로 되며, 매도할 때 모두의 동의가 필요함
✔ 상속세, 취득세, 양도세를 사전에 확인해야 함
한 필지에 여러 가구가 있는데, 분할하지 않고 매도할 수 있을까?
필지 내에 여러 가구가 있지만, 필지 자체가 하나의 소유권으로 되어 있다면 굳이 분할하지 않아도 매도가 가능해요.
✔ 필지가 하나로 등기되어 있다면, 전체를 매도하는 것은 문제 없음
✔ 매수인이 필지 내 가구별 소유권 문제를 해결할 의지가 있다면, 그대로 매매 가능
✔ 단, 필지 내 공동소유자가 많다면, 매수인이 인수하는 데 법적 리스크가 있을 수 있음
만약 토지 내에 실제 거주하는 사람이 있어서 이해관계가 복잡하다면, 매도 전에 해결해야 할 수도 있어요.
필지 분할, 경계측량 비용?
✔ 필지 분할이 필요한 경우
필지 내 여러 가구 중 특정 부분만 매도하려는 경우, 또는 매수인이 명확한 소유권을 원할 경우 토지 분할이 필요할 수 있어요.
✔ 경계측량 비용
경계측량 비용은 토지의 크기, 위치, 지형, 측량 난이도에 따라 다르지만, 일반적으로 100만 원~300만 원 선에서 진행 가능해요.
✔ 분할측량을 진행할 경우 추가 비용 발생
✔ 측량 후 분할등기를 진행하면 등기 비용이 추가될 수 있음
📌 경계측량 및 분할측량 절차
- 토지이용계획확인원 확인 (관할 지자체)
- 토지 측량 (지적공사 또는 민간 측량업체 의뢰 가능)
- 측량 완료 후, 분할등기 진행 (등기소 신청)
- 새로운 지번 및 면적이 확정되면, 개별 매매 가능
💡 비용 줄이는 팁
✔ 매수인이 직접 분할하는 조건으로 계약할 수도 있음 (매수인이 건물 신축을 위해 직접 경계 측량하는 경우가 많음)
✔ 지자체에서 진행하는 일부 측량 지원 프로그램이 있는지 확인
경계측량은 소유권 이전 후 해도 문제없나?
경계측량은 등기를 마친 후에도 가능하지만, 미리 해두는 것이 더 안전해요.
✔ 소유권 이전 후에도 가능하지만, 측량 후 필지를 나누려면 다시 등기 비용이 발생할 수 있음
✔ 매수인이 필지 분할을 원하는 경우, 계약 전 측량을 마치고 진행하는 것이 안전
📌 정리 – 땅을 매도하려면 어떻게 해야 할까?
1️⃣ 상속등기 진행 (할머니 → 3남매)
✔ 상속재산분할협의서를 작성해 어머니 단독 명의로 등기
2️⃣ 등기 완료 후 매도 진행
✔ 단독 명의가 된 후 매매 계약을 체결
✔ 매매 후 어머니가 3남매에게 배분 가능
3️⃣ 필지 분할이 필요할 경우 경계측량 고려
✔ 필지 전체를 매도할 경우, 별도의 분할 없이 진행 가능
✔ 특정 부분만 매도하려면 경계측량 및 필지 분할 필요
4️⃣ 세금 검토 후 진행
✔ 상속세, 취득세, 양도세 확인 필수
✔ 매도 후 양도소득세 발생 가능성이 있으므로, 절세 방법 검토
📌 💡 최적의 방법
- 공동명의가 되면 매도할 때 3남매 전원의 동의가 필요하므로, 상속재산분할협의서를 통해 어머니 단독 명의로 등기하는 것이 가장 편리함
- 필지 전체 매도는 가능하지만, 매수인의 요구에 따라 경계측량이 필요할 수도 있음
- 측량 및 분할 비용이 부담된다면, 매수인이 직접 진행하는 조건으로 협의 가능
결론: 먼저 상속등기부터 진행하고, 매도 방식을 조율해야 해요
땅이 할머니 명의로 남아 있는 상태이므로, 가장 먼저 해야 할 일은 상속등기예요. 그리고 상속재산분할협의서를 통해 어머니 단독 명의로 등기하면, 매도 절차가 간단해질 수 있어요.
필지 내 여러 가구가 있더라도, 필지 전체를 매도하는 것은 가능하지만, 특정 부분만 매도하려면 분할측량이 필요할 수 있어요. 따라서 매수인과 협의하여 필지 분할 여부를 결정한 후, 매매 절차를 진행하는 것이 가장 합리적인 방법이에요.
세금 문제도 반드시 체크한 후 진행해야 하므로, 상속세·양도세 계산 후 절세 전략을 세우는 것이 중요해요.